即便不是最好的时代、底牌也并不完美，

天心区仍拼尽全力，在湘江上游，开启了“大城孤勇者”地狂奔。

32公里江岸线、历史人文胜地、省府驻地...资源底蕴丰厚的天心，面对JC限高、京广线等掣肘，与对岸相比，这几年的城市发展慢了半拍。

不过，30年河西40年河东，梅洋滨后，城市蝶变焦点正在梦回天心！

今起，好房汇将推出《梦回天心》系列专题，从“区域价值、市场现状、置业建议”等方面解构天心，值得你的关注！

01 解码天心：三城鼎立，湘江霸主笑到最后的，是天心？

天心区与众不同的，有以下四大特征：

一、浑然“三城”，同驱并进

二、主城目前最丰富的湘江矿藏

三、省府驻地，湖湘COD

四、具有深厚底蕴与发展潜力

首先，天心区版图沿南北纵向分布，从坡子街到暮云近25公里，跨越大半个长沙，组成了不同气质的“浑然三城”：天心中芯、省府新城、南部新城。

◢ 天心中芯，是天心的精华。

这里，聚集了长沙60%的历史文化胜地，囊括最热闹的步行街、聚集最高大上的金融外滩5A甲写集群、最美的江岸线。

◢ 省府新城，是天心的高度。

北面的新开铺板块是典型的老城芯，更是梦回天心的全新主战场；省府板块，湖湘的政务中心，政经资源底蕴已久，价值不断凸显。

◢ 南部新城，是天心的未来。

大托板块已基本成熟，未来将建设成为长株潭融城商业中心，解放垸、暮云则是未来天心区未来所在。

同时，天心区最牛的，拥有目前长沙主城区最丰富的湘江矿藏。

在南湖、省府，都还有可供开发的绝版江景地块（项目）。在南部新城，更是一片可供勾勒的“处女地”。这在“湘江为轴，两岸齐飞”的长沙，无疑是最宝贵的资源。

当然，由于JC限高、京广线等难言的掣肘，过去几年相较对岸的湘江新区快马加鞭，天心区城市发展的确显得滞后和脱节。

不过，即便不是最好的时代，即使底牌并不完美，今年天心区在城市更新、新城开发的大动作、大利好接连传来，“梦回天心”正在变为现实。

02 焕新天心：土地市场一半热度在天心华润/中建/中海/电建都来了

没有湘江新区的家大业大，没有开福的广阔纵深，没有雨花的高铁驱动，没有可供尽情勾勒的大片处女地，天心区只能“近乎孤勇”的去啃最难的骨头。

这才有，备受关注的新开铺片区的焕新大戏，正式开幕！

近日，中建五局、葛洲坝集团与长沙市天心国资集团正式签约，两大央企官宣入主新开铺片区城市更新项目，总投资达200亿。

新开铺片区城市更新总面积约5895亩，将打造现代化高品质生活功能区和城南宜居示范区。项目建设内容包含片区前期开发、基础设施建设及城市更新改造、产业招商、社区及城市运营服务等。

（新开铺片区城市更新示意 底图：720lp楼盘全景网）

不仅于此，长沙城市更新的“重头戏”，几乎都在天心区：

5月，电建集团签约天心区九峰村整村城改项目。项目位于黑石铺城市更新片区，总占地面积1019.56亩，定位省府中央生态智慧城。（电建集团力争十四五期间在天心区投资不少于500亿）

9月，华润置地斥39亿巨资摘得长机厂棚改地块，配建3所学校、约6.7万方商业，超高层地标写字楼，目前已全面动工。（另斥资8.5亿摘得天心区古道巷纯商业用地）

今年，天心区接连推出了新开铺/先锋/下碧湘街/黑石铺等城市更新项目，并已成功引进中建、华润、电建、葛洲坝四家实力央企，这样的发展决心、行动速度、招商成绩，在长沙各区县中可谓一骑绝尘，抢占先机！

目前的市场背景下，即使是央企，现金流也非常紧张。

对城市更新类型的大项目，民企几乎放弃，而央企也极度谨慎。华润华中区域“花光预算”，近40亿抢下长机地块，都经过无数轮磋商、测算、调研，甚至“毙掉”了多个一线城市的项目。

天心城发与华润置地签约

03 蝶变天心：融城、教育、地铁、JC天心区都要“赢麻了“？

◢ 南部片区建设实质启动

去年，“长株潭都市圈”上升为国家战略，写入国家“十四五”规划，南部片区的开发开始步入正轨：

4月，暮坪湘江特大桥河东段开始周边征收拆迁，解放垸片区正式启动。6月，黑石铺片区城市更新项目（一期）公开推介，计划今年启动建设。

◢ 民改公后，天心区“赢麻了”

缺少优质的初中，一直是天心区的短板。

但随着今年民转公落地，湘郡培粹，中雅培粹微机派位，加上长郡外国语、师大附中双语实验、一中城南等新建名校，天心区的初中教育质量将站上新台阶，甚至不输市府板块。

◢ 未来有望喜提3条新地铁

目前，天心区已有开通1、2、3、4号四条地铁，并规划了地铁5号线南延线。在地铁二期规划中，还将计划沿湘府路、天心大道/书香路铺设的8号线、9号线，暮云、新开铺、解放苑等板块未来10年，有望喜提3条地铁。

◢ JC有望搬迁，限高难题或化解

在2021年天心区政府工作报告中，两次提到机场搬迁，并在未来5年的工作计划中清晰写到：加快推进机场搬迁，将释放的净空空间转化为发展空间。长沙南城限高的难题，有望得到化解。

内容来源：2021年天心区政府工作报告

04 圆梦天心：四大板块 不逊河西天花板，要被天心打破了？

明年的天心，必将成为是楼市的天花板、主战场。

过去，天心中心多为老旧厂房、老破小，而省府新城的机关单位小区较多，以本土房企开发项目为主，整体的人居品质并不高。

不过从今年开始，南湖新城、新开铺、省府、大托暮云四大板块，都有/即将有重点标杆项目面市，从产品、商业、教育配套等各方面，全面提升板块价值。

↓图示：天心区重点楼盘分布

◢ 南湖新城：超越滨江？

明年的湘江时代，必将属于南湖新城：绿城凤起麓鸣、中海项目、佰昌项目三大江景大平层，将开创湘江新时代，长沙楼市新的价值天花板！绿地凤起麓鸣带领长沙住宅步入3万 /㎡、1000 万/套的时代，中海新项目预计3万/㎡左右。

绿城凤起麓鸣项目效果图

◢ 新开铺：对标桐梓坡？

一江两岸，同样是老城芯，河西的桐梓坡经过城市更新后，华润长沙悦府2万 大平层火爆全城。同样由华润打造的新开铺城市更新标杆项目，自然有望延续热度，助推片区起飞！

华润长机项目工地实拍，有望年内面世

◢ 省府板块：比肩市府！

同样定位与政务区，随着民转公、优质品牌新学校的利好，未来省府板块除了生态/宜居外，教育资源配套有望比肩市府板块！

龙湖春江天曜项目效果图

◢ 大托/暮云：PK大王山/开福北

明年，中海寰宇天下、鑫远融泽府两个“巨无霸”纯新大盘，单价或在1-1.2万/㎡。加上福天藏郡院子、京盛和府老牌楼盘，大托/暮云板块凭高性价比及配套优势，有望竞争明年长沙楼市销量的头把交椅。

鑫远融泽府项目效果图

本期，好房汇为大家解构了“梦回天心”的前世今生。那么，天心“三城”都有哪些优缺点？哪些楼盘值得选择？

后续专题内容还将继续，更多楼市干货，敬请关注湘江好房汇！

你也看好天心区未来发展吗？

撰文：好房汇 马斯峤

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2021年长沙天心区拆迁名单

天心区向外界推出了古道巷、狮子山、长沙机床厂等多块国有、集体建设/两安用地，类型涵盖沿江“绝版”地块、棚改“稀缺”地块、城改“含金”地块等，总面积近千余亩，并对天心区南部融城片区起步区牛角塘板片区资源进行了重点推介。据介绍，未来三年，天心区将陆续推出30余块重点地块，总面积超过2000亩，范围覆盖长沙外滩、省府新区、南部片区三大板块，可建产品涵盖商业综合体、一线江景房、高端写字楼、名校学区房等多种业态。天心区位置及交通情况介绍>天心区位于长沙城区南部，东面以芙蓉路（识字岭起）至新中路、韶山路、中意路至桂花坪、先锋两街道与洞井街道街界、暮云街道与跳马镇乡界为界，与雨花区接壤；南面以南托、暮云街道与湘潭市岳塘区乡界为界；西面以湘江主河道中心线为界；北面以人民路（识字岭起）至黄兴路、五一广场至沿江大道为界，与芙蓉区、开福区毗邻。天心区有京广铁路和107国道穿境而过，城市地铁、城际轻轨内联外通，城市二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足2公里，距长沙黄花国际机场仅20公里。【拓展资料】长株潭城际铁路在境内设站三座。1、古道巷地块古道巷地块，净地面积50.13亩，容积率2.1至3.5，纯商业用地。地块处于五一商圈核心位置，紧临黄兴南路步行商业街和天心阁，周边汇聚了平和堂、王府井、坡子街、太平老街、酒吧一条街等，拥有旺盛的人气和商业氛围。项目将以天心阁为依托，老街文化为主体，保留洗药庵、南岳行宫、吊马庄等历史古迹，并将重现长沙各个历史时期风格的老建筑，可建商业街区、高档公寓、写字楼等，项目建成后将成为长沙下一个新地标、网红打卡地。目前已完成房屋征收和土地整理工作，计划2020年完成土地挂牌。2、狮子山地块狮子山地块位于长沙城市主干道芙蓉路与南湖路交汇处，净地面积约25亩，综合容积率6.0，商住用地，可建住宅面积近2.8万平方米。地块紧挨长沙市侯家塘商圈中心和地铁1号线南湖路站，周边教育、医疗、文化设施配套齐全，目前已完成征收腾地，计划2020年实现挂牌。3、长沙机床厂地块长沙机床厂地块位于长沙市新开铺路与木莲路交汇处，一期项目总面积458亩，净地面积约200余亩，容积率3.0至3.5，商住用地，项目建成后，将配建九年制学校、幼儿园、绿地公园、体育场、社区养老、医疗服务、加油站、停车场、环卫、通信设施等公共配套。目前地块已完成国有土地的征收工作，正在推进集体土地的拆迁扫尾，计划2021年实现挂牌出让。4、天悦8-3号地块天悦8-3号地块，净地面积70.3亩，容积率2.8至4.0，商住用地，地块周边有多个高端小区，目前已完成地面建筑物拆迁腾地，拟于2020年年底出让。5、天悦12号地块天悦12号地块，净地面积103亩，容积率2.5至3.0，商住用地，地块紧临湘雅五医院，友阿奥特莱斯、中信广场、中海环宇城等商业载体汇集于此，拟于2021年出让。6、舒家桥地块舒家桥地块，净地面积约20亩，容积率1.9至3.1，商住用地，地块周边人口密度较大，目前已完成拆迁签约，拟于2021年第三季度出让。7、石人村肖家大屋地块石人村肖家大屋地块，紧临天心实验小学和明德中学，净地面积约87.9亩，容积率3.0-3.5，商住用地，地块正在推进拆迁扫尾，预计2020年年度挂牌出让。8、南湖1、2号地块南湖1、2号地块紧临地铁4号碧沙湖站，净地面积64.48亩，容积率2.0至7.35，商住、文化设施用地，拟于2020年挂牌出让。9、南湖路24号地块南湖路24号地块紧邻湘江大道和火车头文化广场，净地面积240.33亩，综合容积率2.93，商住用地，拟于2020年挂牌出让。10、牛角塘板片区牛角塘板片区地处长沙南城长株潭商圈腹地，是南部融城片区起步区，项目总规划面积约为一万亩，其中可开发用地约5600亩，可出让面积约为3000亩。片区拥有生态资源、周边配套、交通体系三大优势，目前正在开展片区征拆工作，并同步启动招商。总结近期长沙轨道建设投入成果显现，土地交易额攀升，现在天心区又开启大片区土地招商，大动作频出，这在一定程度上会吸引人民购房，房价有所上涨。最近很多朋友眼看着房价在涨可购房资格还差点时间，干着急，但我认为这几次大的动作并不会彻底炒热房市，致使房价猛涨，所有大家还是不必太过担心。过去房地产增长迅猛，因为有庞大的需求支撑——城市化（农民进城买房） 城市刚需（巨大的人口基数） 城市改善型需求（人均住房面积较低），房价就算有点泡沫，也很快就能消化掉。未来整个需求端都出现大幅度萎缩，如果房价出现泡沫，那就真的是泡沫了。这也是房住不炒的一个重要缘由。我曾看到一个案例，长沙某项目由于地段好，品质优成为外地投资客青睐的对象，2018年一度售价达到27000元，然后一纸限价令从天而降——新开盘住宅限价10000元！这个限价令对投资炒房客犹如晴天霹雳，二手房价格顿时雪崩般下跌，很多炒房客血本无归。因此在长沙政府的限价调控下，加上国家整个房产市场的未来预期，长沙房价会小涨但绝不会大涨。刚需人士可看准上车，投资需谨慎。

从天心区坐1号地铁怎么到海底世界

公交线路：358路，全程约12.7公里

1、从长沙星都人家酒店公...步行约90米,到达华图教育(太平街口)站

2、乘坐358路,经过17站, 到达世界之窗（冰雪世界）站

3、步行约560米,到达长沙海底世界